Esecuzioni Immobiliari: stima con applicazione degli IVS (Standard Internazionali Estimativi). Sei d'accordo?

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Commenti: 2
  • #1

    SANDRO STEVANATO (mercoledì, 15 febbraio 2017 17:43)

    IMMAGINATE CHE UN GIORNO VI ARRIVI DAL TRIBUNALE UN QUESITO SIMILE A QUESTO:

    "QUESITO n.12: Procedere alla valutazione dei beni.
    L'esperto deve indicare il valore di mercato dell'immobile nel rispetto delle definizioni e dei procedimenti di stima di cui agli standard di valutazione internazionali (in particolare: International Valuation Standards IVS; European Valuation Standard EVS) e di cui al Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa.

    In particolare ed in linea di principio, l'esperto deve utilizzare i metodi di confronto di mercato (MarcKet Approach), di capitalizzazzione del reddito (Income Approach) e del costo ( Cost Approach), secondo le modalità precisate negli standard sopra citati e giustificando adeguatamente il ricorso all'uno od all'altro metodo di riferimento alle condizioni del caso di specie.

    A questo riguardo, l'esperto deve OBBLIGATORIAMENTE procedere alla esplicita specificazione dei dati utilizzati per la stima e delle fonti di acquisizione di tali dati, depositando in allegato alla perizia copia dei documenti utilizzati (ad esempio: contratti di alienazione di altri immobili riconducibili al medesimo segmento di mercato del cespite pignorato; decreti di trasferimento emessi dal Tribunale ed aventi ad oggetto immobili riconducibili al medesimo segmento di mercato del cespite pignorato; dati dell'Ossefvatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate; ecc.)
    Nel caso di dati acquisiti presso operatori professionali (agenzie immobiliari; studi professionali; mediatori; ecc.), l'esperto deve:
    * indicare il nominativo di ciascun operatore interpellato (ad esempio: agenzia immobiliare .... con sede in ...);
    * precisare i dati forniti a ciascun operatore (con indicazione dei valori minimo e massimo comunicati da ciascuno di essi);
    * precisare in maniera sufficientemente dettagliata le modalità di determinazione dei dati forniti dall'operatore (attraverso il riferimento ad atti di compravendita; alla data degli stessi; alla tipologia degli immobili oggetto di tali atti, ecc.);
    L'esperto potrà inoltre acquisire informazioni ai fini della stima anche presso soggetti che abbiano svolto l'attività di custode giudiziario e/o professionista delegato alle vendite forzate. In tal caso, l'esperto procederà a reperire i documenti di riferimento (segnatamente, i decreti di trasferimento rilevanti ai fini della stima), che saranno allegati alla relazione di stima.
    IN NESSUN CASO L'ESPERTO PUO' LIMITARSI A FARE RICORSO A MERE FORMULE DI STILE QUALI " IN BASE ALLA PERSONALE ESPERIENZA, ALLA DOCUMENTAZIONE ACQUISITA, ECC.".

  • #2

    Giovanni Zulian (lunedì, 03 aprile 2017 16:13)

    Immaginare un giorno in cui arriva questo quesito, penso, sia immaginare un giorno non troppo lontano. Tutto quello che serve per rendere la stima di un immobile il più trasparente possibile (non condita dalle solite formule: dopo una attenta analisi presso agenzie immobiliari, prendendo come riferimento i valori OMI, il valore medio di mercato del bene è.....) è sempre il benvenuto!